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房地产营销策划方案

时间：2024-07-23 14:02:36 策划书我要投稿

房地产营销策划方案

　　为了确保事情或工作扎实开展，就需要我们事先制定方案，方案是在案前得出的方法计划。那么你有了解过方案吗？以下是小编整理的房地产营销策划方案，仅供参考，希望能够帮助到大家。

房地产营销策划方案

房地产营销策划方案1

　　既然选择做房地产行业，就没有退路了，房地产行业虽然赚钱多，但是高回报就有高风险，机遇与风险共存。但是投资大，如果被套牢的话，那就没有任何退路了，比股市被套牢还惨。

　　高风险，高投资，所以在房地产行业做事一定要谨慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不会出现投资失败。

　　下面我根据最进房地产市场的情况，就眼下局势，给公司制定了一份自认为很有针对性的市场营销策划书：

　　房产行业解决方案：

　　09年的中国房地产就像开发商的恶梦，受次债的影响，全球房产的低迷也波及到了中国，09年仍然是房产行业的艰难时期，本月初国务院正式声明不会政策性拯救房市。房产商一掷千金的推广策略一去不复返了，认真研究购买者需求，准确规划产品，精准传播已成为开发商与代理商的.当务之急，优邮的房地产行业解决方案正是解决了开发商在经济低迷期的营销难题：

　　精准推广规划：

　　1）楼盘客群细分；

　　2）精准短信营销平台；

　　3）精准邮件营销平台；

　　4）数据库发送执行；

　　5）目标客户dm营销设计与执行。

　　房产代理专项规划：

　　1）数据库建立；

　　2）数据库推广平台建立（短信、邮件平台）

　　3）数据库发送执行。

　　商业地产集客规划：

　　1）商圈分析；

　　2）地产主题设计；

　　3）招商方案与执行；

　　4）集客策略。

　　中高端房产项目推广规划：

　　1）整合网络传播方案；

　　2）高端客户数据库分析；

　　3）数据库内容设计与推广执行；

　　4）项目推介会执行规划。

　　优邮房产行业的解决方案，适合低成本市场推广的开发商、中介代理机构，是快速找到目标的新营销模式。

　　全球金融危机的到来说明了投资不理性是世界性的问题，虽然中国的房地产市场出现萎靡，但是世界房地产市场都几乎和中国一样，甚至比中国还要严重。虽然世界很多国家都做出了政府的举措，但是中国根据自己的国情做出了不会政策性拯救房市的决定，这也有国家的苦衷，我们应该理解。

　　既然国家不会政策性拯救房市，那我们就必须自己想出路了，如果不想出路的话，公司离破产也不远了。我们正在为之前中国房地产市场的不合理开发买单了，这怨不得别人。确实有很多房地产大腕囤积居奇，大肆炒作房地产市场，导致现在这个情况。

　　上面我制定的新的市场营销策划书，已经很完善的写出如何拯救我们的公司，希望大家能够重视。

房地产营销策划方案2

　　一、前景

　　介绍宏观环境和市场前景;介绍行业前景;介绍企业该产品市场现状。

　　二、营销策划的目的

　　分析产品目前所处的营销阶段，提出营销策划的目的。

　　为了实现公司产品在市场的销售目标为了向市场推出新产品为了提高品牌知名度和市场份额为了适应环境新变化，重新制定营销方案为了解决企业营销面临的某个具体困难……

　　三、市场环境分析

　　环境分析swot分析：营销现状与目标差距优势劣势机会威胁……

　　企业原来市场观点的分析与评价。

　　重新进行目标市场策略决策的必要性。

　　四、竞争对手分析

　　1主要的竞争对手。

　　2竞争对手的基本情况。

　　3竞争对手的.优势与劣势。

　　4竞争对手的策略。

　　五、营销策略

　　产品/定价(策略)渠道(策略)促销(策略)其它配套策略具体行动方案(人物、时间、地点、事件)。

　　六、费用预算

　　调研、策划费广告费人员促销费公关活动费营业推广费。

　　七、应急预案

　　各种危机处理预案/谣言、安全、政策突然变化、严重质量事故…… /顾客投诉/货物供应不足或不准时/发现假货/有关方面发难……怎样应对。

　　八、营销管理方案

　　营销计划的执行、控制和管理等的措施。

　　九、效果预测

　　附：市场调查问卷。

　　市场调查结果分析。

　　资料来源表。

房地产营销策划方案3

　　所谓的房地产营销策划方案，从字面上理解就是为提高房地产销售业绩而采取的一系列策略，再综合各方面的考虑最终形成一整套适合自己企业的的营销策划方案。在品牌塑造房地产策划方案中，品牌塑造采取的是321法则品牌策划优势，即30人数据分析、20人策划方案、10人完善审核。根据企业的不同性质为企业量身定做一套适合他们的策划方案，房地产行业有房地产行业的总体策划思路，然后针对房产企业的性质再分别设计出相对应的营销策划方案。

　　根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。创意房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成：

　　1、具有高度的自信野心；

　　2、富于竞争，且乐此不倦；

　　3、头脑敏锐，不拘传统；

　　4、感性认识和理性认识相处融洽；

　　5、注重历史，尊重现实，睽重未来。

　　构思框架

　　（1）以塑造形象为主，渲染品味和意念；

　　（2）展现楼盘的综合优势；

　　（3）体现楼盘和谐舒适生活；

　　（4）直切消费群生活心态。

　　形象定位：

　　对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等，都进行精碉细凿，力争完美。好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，开发商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量比例不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。主要卖点：

　　对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：

　　（1）地理位置；

　　（2）楼盘设施结构；

　　（3）楼盘做工用料；

　　（4）户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。

　　绘制效果图：

　　根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多栋单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。广告诉求点：

　　（1）阐述楼盘的位置；

　　（2）阐述楼盘所在地的历史渊源；

　　（3）阐述楼盘交通条件；

　　（4）阐述楼盘人口密度情况；

　　（5）阐述楼盘的升值潜力；

　　（6）阐述楼盘开发商的信誉；

　　（7）阐述楼盘的背景以及公司规划；

　　（8）阐述楼盘的舒适温馨；

　　（9）阐述楼盘的实用率；

　　（10）阐述楼盘的品质；

　　（11）阐述楼盘的`物业管理有什么不同。广告阶段划分：

　　对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段：第一阶段：此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。第二阶段：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。第三阶段：此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。

　　总体上看，楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。当然，每个阶段中的广告及发布，应依据具体情况灵活使用和调整。

　　广告表现：

　　在楼盘预售及正式展销前，应设法积蓄气氛，设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。在预售参观登记前一周，更新围在售楼部和样板间外侧的围布。直到预售和开幕式当天隆重揭幕，让优雅美丽的楼盘示范间瞬间呈现在大众及过往行人面前。届时，课举行一些活动以渲染气氛为主，配合精彩有效的揭幕预售仪式先期刊登宣传从而达到预期效果。首期广告内容及时间安排

　　内部认购展示会和首期展销会定期举行，广告准备工作应在此之前全部到位，具体内容大致如下：

　　①楼盘效果图。

　　②围绕展示会其它促销宣传用品（例如：水壶、厨房用品、水杯等要印上楼盘简要信息）

　　③售楼宣传册和促销宣传单的设计制作。

　　④工地围板的设计、绘制。

　　⑤展销场地宣传旗帜、宣传画和横幅的设计制作。

　　⑥展销场地道路指导牌的制作。（协商）

　　⑦展板（两套，每套12张）的设计、制作和摆放。

　　⑧影视广告创意构思及拍摄制作。

　　⑨报纸广告首5期的设计、完稿及定版。（选择性制定）卖点

　　确立行销要求：

　　楼盘行销观念着重于消费者的分布情形及需求层次，继而设计规划销售策略主题。突显出楼盘产品的价值，进而满足购房大众独有的品味与格调。故楼盘在行销上须完全符合时代的发展，才能在市场上造成影响，成为大众争先抢购的产品，制定营销策略（例如：限制销售、饥饿销售等）下列几点是营销方面应重点考虑的问题。

　　①时代性：具有前瞻性的行销观念，符合社会形态的变革与提升。

　　②生活性：完全符合消费者的生活需求，接近消费者的消费水平。

　　③安全性：各项设备充实，设施完善，以强化生活安定性。

　　④方便性：交通、时间、商品等方面消费及额外的需求。

　　⑤舒适性：现代化的消费新空间，具有以符合人性需要为基础的品质。

　　⑥选择性：多样化的产品提供多样化选择。

　　⑦自由性：使生活、休闲、购物紧密结合。

　　进行消费者背景分析：

　　①选购本楼盘的动机：

　　A、认同规划设计之功能及附加价值优于其他的楼盘。 B、经过比较竞争后，认同本楼盘的价位。 C、想在此地长久居住者。

D、认为本区域有远景，地段有发展潜力。 E、信赖业主的企业规模与财力潜力。 F、通货膨胀压力下的保值心态，使其萌发购买动机。

　　②排斥本楼盘的理由：

　　A、消费者本人经济能力不足。 B、比较之后认为附近有理想的楼盘。 C、购买个体者较少，对后市看空。

　　③购买本楼盘的理由：

　　A、对本区域环境熟悉念旧者。 B、满现居环境品质者。

　　设计完美的行销动作：

　　①塑造产品的独特的风格，突显产品市场上的优势与形象，使客户在选择有独特定位的产品之后，能肯定自己的品味和地位，而造成社会影响。

　　②强势吸引广大的自住型购屋客户，以单价实在、总价合理的策略，除了能吸引第一次购屋需求，亦可引导第二次购屋、换屋或投资客进场购买。

　　③根据本区域的地理位置，塑造本楼盘的未来高价值及增值潜力。

　　④慎选现场销售人员与严格执行个案销售讲习，销售人员除了要将房地产景气时的高姿态予以收敛，换成不卑不亢的态度外。更要以耐心、亲切、诚恳的说服技巧加上专业化素养，才能将如业主所愿的销售目标在短期之内顺利实现。 ⑤销售人员应默契配合，充分准备，以使客户在整个销售过程中确实感受到自然、亲切、实在、信任、诚实、坦诚、自尊的销售氛围。以实现“订房便不退订”，“补足便能签约”“签约便能代为介绍朋友来买”的完善销售体系。

房地产营销策划方案4

　　一、活动目的

　　借助中秋节这个中国的传统节日，组织xxx小区的各位业主举办一些联谊活动来联络感情，一方面是为了加强我们开发公司同业主间的相互交流和沟通，另一方面是为xxx社区文化建设做好前期基础工作。同时，也可以充分树立业主口碑的有效传播资源，利用老客户关系，积极传播项目活动信息，继续推进老带新的活动，利用活动促销，集中解决滞销产品。借助举办此次联谊活动的机会，提升开发商和xxx项目的形象和口碑，也是向客户很好诠释xxx品质生活的有效手段。

　　二、活动主题

　　中秋情意浓，xx献真情——xxx中秋业主联谊会。

　　三、活动时间

　　20xx年xx月xx日

　　四、活动地点

　　xxx新售楼部广场

　　五、参加人员

　　xx住宅小区开发建设领导小组领导；

　　xx公司领导；

　　xxx项目组人员、xxx业主以及周边居民人员等。

　　六、活动内容

　　中秋晚会

　　安排一台答谢业主客户中秋文艺演出，节目时长为2小时，节目内容包括歌曲、舞蹈、变脸、反串、魔术等，中间穿插业主抽奖，晚会尾声安排品尝直径1米巨型月饼。

　　业主抽奖

　　凡在xxx购买房屋的`客户（以交纳大定为准）均可参加中秋抽奖，凭中秋业主联谊活动邀请函参加抽奖。

　　奖项设置：

　　一等奖（1名）：全自动洗衣机（价值1000元）；

　　二等奖（2名）：微波炉（价值500元）；

　　三等奖（3名）：豆浆机/榨汁机（价值300元）；

　　纪念奖（10名）：电饭煲（价值100元）。

　　抽奖流程：

　　客户直接在《邀请函》上填写个人信息，凭《邀请函》出席演出活动，并将副券投入现场抽奖箱；

　　抽奖顺序为先抽纪念奖，其次三等奖，以此类推，由主持人在节目中穿插进行，抽奖人员从观众中随机挑选；

　　中奖客户凭个人身份证、邀请函正券可当场到售楼部工作人员处办理领奖手续，现场未领奖的奖品在售楼部保留有效期为一周，过期视为放弃领奖。

　　猜谜游戏

　　活动现场布置字谜，由来访客户和业主自由参加猜谜游戏，凡猜中谜底的客户可到售楼部前台工作人员处兑换礼品一份。

　　七、活动流程

　　17：30：来宾开始签到、参观售楼部，参加猜谜游戏；

　　18：20：来宾到贵宾区就座；

　　18：25：主持人宣布活动开始，介绍与会佳宾；

　　18：27：政府领导讲话（3分钟）；

　　18：30：公司领导讲话（3分钟）；

　　18：35：中秋晚会演出（约2小时），中间穿插业主抽奖活动；

　　20：40：晚会结束。

　　八、会场布置

　　售楼部广场广场彩虹拱门1个、气柱2个、墙体条幅（竖）若干条，演出舞台一个及灯光、音响、无线话筒等道具一组，现场摆放露天塑料座椅。从大门到财政局，沿着绿化带两侧，均匀布置彩旗。

　　售楼部贵宾区、洽谈区，以及演出现场前排贵宾座席，安排月饼、糖果、瓜子、纯净水等节日食品。

房地产营销策划方案5

　　高风险，高投资，所以在房地产行业做事一定要谨慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不会出现投资失败。

　　下面我根据最进房地产市场的情况，就眼下，给制定了一份自认为很有针对性的市场营销策划书：

　　房产行业解决方案：

　　09年的中国房地产就像开发商的恶梦，受次债的影响，全球房产的低迷也波及到了中国，09年仍然是房产行业的艰难时期，本月初正式声明不会政策性拯救房市。房产商一掷千金的推广策略一去不复返了，认真研究购买者需求，准确规划产品，精准传播已成为开发商与代理商的当务之急，优邮的房地产行业解决方案正是解决了开发商在经济低迷期的营销难题：

　　精准推广规划：

　　1）楼盘客群细分；

　　2）精准营销平台；

　　3）精准邮件营销平台；

　　4）数据库发送执行；

　　5）目标客户dm营销设计与执行。

　　房产代理专项规划：

　　1）数据库建立；

　　2）数据库推广平台建立（、邮件平台）

　　3）数据库发送执行。

　　商业地产集客规划：

　　1）商圈；

　　2）地产主题设计；

　　3）招商方案与执行；

　　4）集客策略。

　　中高端房产项目推广规划：

　　1）整合网络传播方案；

　　2）高端客户数据库；

　　3）数据库内容设计与推广执行；

　　4）项目推介会执行规划。

　　优邮房产行业的解决方案，适合低成本市场推广的开发商、中介代理机构，是快速找到目标的新营销模式。

　　全球金融危机的到来说明了投资不理性是世界性的.问题，虽然中国的房地产市场出现萎靡，但是世界房地产市场都几乎和中国一样，甚至比中国还要严重。虽然世界很多国家都做出了的举措，但是中国根据自己的国情做出了不会政策性拯救房市的决定，这也有国家的苦衷，我们应该理解。

　　既然国家不会政策性拯救房市，那我们就必须自己想出路了，如果不想出路的话，离破产也不远了。我们正在为之前中国房地产市场的不合理开发买单了，这怨不得别人。确实有很多房地产大腕囤积居奇，大肆炒作房地产市场，导致现在这个情况。

　　上面我制定的新的市场营销策划书，已经很完善的写出如何拯救我们的，希望大家能够重视。

房地产营销策划方案6

　　营销总原则：

　　1、信心比黄金更珍贵快速回款减少成本增加利润

　　2、创新驱动发展战略主动出击全城营销全员工营销

　　3、走非常路策略钱用在刀刃上

　　4、走安利销售方式

　　具体策略：

　　一、老客户推荐策略

　　1、老客户上门或上单位，带上礼品(约200-300元)，带上诚意，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。

　　2、召集安阳跑保险人员，举行产品推介会，每个保险人员推荐一个新客户，奖1000元。

　　3、召集老客户晚上聚餐，增进感情，介绍产品优势，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。

　　二、教师策略

　　寻找热心教师，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。

　　三、单位策略

　　主动联系友好单位，到单位去推销，单位主要负责人推销十套房，自己购房在正常优惠上，再去掉1.5万元。

　　四、各县城、乡镇、主要大村策略

　　1、发短信、进行派单，每个县，约需2万元。

　　2、寻找当地联络人，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。

　　3、在主要地段，考虑价格的基础上，可做些广告。

　　五、派单策略

　　继续原派单，到乡镇、县城去，到安阳市主要单位去。

　　六、其他

　　1、直接按排售楼员，到客户家里或单位里。按排售楼员与客户吃饭。

　　2、加大催款力度，定房时，签定协议，协议上注明，一个星期内交到贷款40%。一次付清全部交清。否则不再接收此客户定房。

　　3、各县城、乡镇、主要大村到项目部应考虑车辆，中午考虑吃饭、送礼品等。(因为在县城、乡镇、主要大村一户可带动多户。)

　　4、加大现有售楼员思想教育，提高信心。

　　5、单页上用词直接，如“安阳东区最优位最低价一口价”等。如“无融资、无贷款公司”等。

　　6、每个购房户，在价格上，有原则，也要有方式。

　　7、提早回款，把银行贷款或个人款还了，我保证完全可行，也就是说把利息让给客户，我们也同时卖了房，一举两得，很好。

房地产营销策划方案7

　　前营销是房地产开发的龙头。1995年以来，全国各城市房地产闲置率一直在30—40%之间徘徊，现实压力使广大房地产企业认识到房地产竞争很激烈，粗放型经营已经不行了。房地产企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，必须了解市场，熟知市场，实施“重心前移”的市场定位。这时，国内不少房地产企业，尤其是从事地产代理的企业，纷纷投入人力、物力，进行房地产营销策划问题研究。之后，全国大中城市相继展开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中。实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事。

　　房地产营销策划的重要环节

　　按照现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终。前营销与后期的销售（推销）一样，都是房地产营销链中不可缺少的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最能体现“发现愿望并满足他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部分。如果没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺利的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风险。

　　房地产营销策划的最前端

　　房地产开发大致要经历如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资报酬分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。这里应该说明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了具体开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前需要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。第二，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在《前营销——房地产开发制胜的密诀》一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老经验得出一些粗造的产品概念”，他实际上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，因为拿到地块表明投资者已经做出了投资的决策。其实，如果地产市场是规范的，“拿到土地”也应包括在前营销里。如当今使用权的招投标挂牌出让，土地使用的位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告诉投资者，即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将项目的总体规划、建筑景观设计划分在内为宜”的提法，是不妥的，这应是“前期工作”的内容。

　　房地产企业发展的长远战略

　　前营销尽管处于房地产开发的早期，是营销策划的前端，但是，对于一个房地产开发项目来说，前营销做得好坏，直接关系到未来开发建成的项目是否能够成功地销售，是否能够按期收回投资并为企业带来利润，可以说前营销是房地产开发成本的关键。对于一个房地产企业来说，也只有通过前营销策划，找准目标人群，进行产品市场的.恰当定位，通过成功的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌，才能使企业长久地立于不败之地。因此，前营销也可以说是房地产企业成功谋划未来发展的一个有效的、长远的战略。

　　前营销策划工作的误区与问题

　　在我国，1992年和1993年上半年房地产热带来的后果还没有完全消除，某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的情况下，进入1998年之后，整个宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又开始升温，20xx年新一轮房地产热的争论与治理又拉开序幕。尤其是20xx—20xx年，房地产开发的各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计，20xx年全国有11个省、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%，35个大中城市中有10个城市投资增幅超过70%。房地产投资的过快增长，势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求，房地产的空置率迅速上升。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的原因是多方面的，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力，尤其是前营销策划的极不到位是其主要的原因。

　　其存在的误区与问题主要表现在：

　　重后期推销轻前期营销，本末倒置。

　　尽管不少开发商都知道营销在房地产开发项目中的重要性，但却不知道什么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：一是成立公司、立项目、选择图纸和广告宣传等工作几乎是同时进行；二是前期无任何营销策划，在项目建设过程中直接做广告以便推销；三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进行；四是开发前期虽有市场调研，但要么是全国范围的资料，本市资料不详，要么资料的获取缺乏可靠的依据，要么是可行性报告的承担者为了应付差事而做的一篇“调查报告”。总之，他们都不大重视“前营销”，从而耽误了房地产营销策划的最佳起步期。至于涉及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够重视，即使有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动。

房地产营销策划方案8

　　一、房产活动营销概念

　　“房产活动营销”，即是在楼盘推广过程中，通过精心策划、具有鲜明主题能够引起轰动效应的，具有强烈新闻价值的—一个单一的、或是系列性组合的营销活动，达至更有效的品牌传播和销售促进；它不但是集广告、促销、公关、推广等一体的营销手段，也是建立在品牌营销、关系营销、数据营销的基础之上的全新营销模式。

　　二、房产活动营销产生背景

　　纵览房地产发展历程，房产活动营销观念形成非一蹴而就，依其发展阶段的不同，大致可分为以下三个层次：1994年以前，房地产市场尚未成熟，活动营销似乎是一个生僻的词语；1994年-1998年，当几十亿平方米的空置房悬挂在每个发展商的脑海里时，房地产活动营销便成了一个最时髦的观念；98年以后到现在，由于楼盘竞争的日益加剧，房产活动营销深入人心，开始由“产品营销”向“服务营销”和“定制营销”转型，但对其的诠释理解也仍然存在鱼龙混杂、良莠不齐的现象。

　　三、房产活动营销发展阶段

　　1、促销活动——简单的产品推广活动，充其量不过是一种技巧手法，是局部的修饰举措，其成功带有偶然性，效益也仅限于产品本身。浏览1995－1998年房地产市场，大多数点子和绝招都是变相的让利行为，它的耀眼也大多昙花一现。

　　2、行销企划——相对有组织、有系统的营销行为，是根据市场在原有的基础上对产品进行修改和包装，制定缜密的广告计划并予以强力贯穿执行。相对于促销活动而言，是一个质的飞跃，是房地产市场成熟的前进标志，其成功建立在因市场的各项资源最优化配置的基础之上。

　　3、营销战略——是房地产企业全方位、立体化的更高层次营销行为，不单单是指企业的营销决策，更着重于活动营销观念是否贯穿于企业经营行为的每一个环节和每一个细节，包括经营理念、组织架构、社区生态环境与邻里沟通，是通过满足对购房者需求和欲望，将购房者利益、企业利益和社会效益综合考虑所拟定出最佳营销计划。

　　小结：

　　纵观房产活动营销发展过程，显然能纳入到整体营销战略高度上的活动无疑更符合时代发展的趋势。但目前现状是，房地产活动营销的三个层次依然相互并存、共同发展的，它们在不同的程度上服务于不同的房地产企业。

　　四、房产活动营销策略分析

　　房地产营销中的“活动营销”策略，是基于其产品销售的独特性、艰巨性、创造更加强烈高效的“信息传递”手段，尽可能实现楼盘销售的短时间、高效率。

　　第一，“活动营销”策略，要努力传递楼盘信息中的独特内容——即楼盘所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一块生地上，活动营销显示出它独特的功效。

　　第二，信息传递的方式必须是独到的、精彩的`——即尽可能引起轰动效应。为了获得信息传递的高效性，楼盘产品信息的传递，必须要制造具有轰动效应的“新闻事件”、具有高度独创性的特色活动，以独特的“形式”，高强度的刺激性特点，使消费者对“活动”感兴趣，进而向消费者传递产品信息、企业形象信息等，目的在于使特定公众有意识、主动性地接受到产品的独特信息。

　　第三，信息传递的对象应该“准确”——必须是针对特定的公众。

　　一个产品所针对的“公众”与普通公众不是一个概念，那些有可能成为该产品的消费者的人群，才是该产品所对应的公众。

　　五、常见房产活动营销手法列举

　　1、按市面上的房产活动营销呈现状况---即横向按市场面展开

　　⑴ 产品说明会——目的是通过一个互动性很强的说明会，开发商、建筑师、景观师、合作商家等轮番上台，对房产品进行全方位的演讲，把楼盘中的细节、配套、理念传达给业主和意向客户。

　　⑵ 客户活动——在房地产楼盘销售的整个时间序列上，选择一个或几个关键性的节点，安装“发动机”，“助推器”，举办各种类型的促销活动，即可以单独也可以连成一个整体如文化周、地产节等，以便给一个特定楼盘的品牌建设或销售工作合力加速。

房地产营销策划方案9

　　前言

　　在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。

　　XX商业城项目是XX房地产开发公司开发的精品物业，将成为XX市北区的新型休闲地产商业的经典作品。

　　XX商业城座落于XX市城区北部的XX广场旁，是XX地产开发公司的新建项目。本项目占地XX平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为XX余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为XX多平方米，商业裙楼建筑面积约XX平方米，塔楼建筑面积约XX余平方米。项目总投资约XX万元。

　　经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的'整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。

　　一、项目营销总体策略

　　营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。

　　二、项目营销目标方针

　　根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。

　　1、树立一个新锐概念：休闲式购物商业。

　　2、倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。

　　3、提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。

　　4、启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。

　　5、酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。

　　三、销售目标及目标分解

　　1、销售（招商）目标

　　2、销售目标分解

　　四、营销阶段计划

　　根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8—5所示。

　　五、项目销售时机及价格

　　为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。

　　（一）项目入市时机及姿态

　　1、入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在20xx年XX月份房交会期间开盘（或20xx年XX月），可以抓住20xx年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮；在国庆节、20xx年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。

　　2、入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。

　　（二）价格定位及价格策略

　　1、价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。

　　2、价格定位：整个商业项目的销售均价为XX元/平方米，其中起价为XX元/平方米，最高价为XX元/平方米。

　　3、价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为XXXX元/m2，尾盘销售变相略降。

　　六、宣传策略及媒介组合

　　（一）宣传策略主题

　　1、个性特色：“XX商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。

房地产营销策划方案10

　　摘要：在房地产的销售过程中，营销策划方案的设计对销售成果起到了决定性的影响作用，从营销策划方案的设计到践行，均需要考虑到客户多方面的感受。本文以我国房地产营销背景为基础，了解了营销策划方案设计中所包含的主要内容，并分析了策划方案在践行过程中的注意要点，从多个角度探讨了提升房地产营销质量的相关措施。

　　关键词：房地产；营销策划方案；方案设计；方案践行

　　房地产是国民经济中的支柱，与民众的日常生活息息相关。而房地产营销工作则是将商品房等房产的价值直接体现出来的一种方式，以便于让更多人购买到自己所中意的居所。一般房地产的营销工作包括了非常繁多的步骤，如市场调研、项目定位、营销策划方案设计、方案践行等。其中营销策划方案的设计与践行有着十分重要的作用，需要在设计环节以及践行过程均考虑到多方面的因素。

　　一、房地产营销策划方案设计内容

　　1、风格上的设计

　　房屋建筑可以给人留下非常深刻的第一印象，其风格类型如果能够符合客户的喜好，那幺营销成果也就会更加突出。在进行风格方面的营销设计时，营销人员可以针对不同的客户人群推荐相应的建筑风格。比如从现今我国的文化潮流阶层构成来看，大多数中年客户更喜欢欧洲西式建筑，一些爱好中国风的年轻人却热衷中式田园风格建筑，这需要在设计方案中进行区分。

　　2、环境上的设计

　　这里所指的环境主要为除房屋主体建筑以外部分的环境，包括了绿化带、小树林、水景、亭台等，这类环境因素可以为一个房地产区域内带来良好的景观生成作用，从而让客户从内心深处感受到愉悦。在环境方面，营销设计方案可以抓住当代客户对青山绿水的需求，重点介绍环境中的生态部分，同时也突出表现环境中的`一些名贵花鸟、鱼水，让客户感受到更加强烈的自然气息、艺术气息以及高贵气息。

　　3、户型上的设计

　　在房地产营销过程中，户型往往是客户最为关心的问题，因为户型直接决定了住户日常的生活类型以及生活需求。对于不同的客户，需对应不同的户型，比如中年客户可能一家人口较多，对活动空间也要求较大，就需要通风、光照良好的大户型。另外，一些客户可能本身的活动比较不便，这样就比较适合卧室与卫生间距离较近的户型，从而方便日常生活。

　　4、物业上的设计

　　物业属于房地产营销中的“售后服务”部分，物业的服务质量对客户产生的感受影响极其深远。特别是近年来，房地产行业非常热门，客户更为关心物业的质量，因此营销方案就需要从多个方面设计物业的特点，使客户能够较为直观地感受到物业服务的水平。比如物业服务工作的效率、物业服务的态度、物业服务人员的构成以及物业服务的亮点等，均是可以在物业设计上突出的特色，多管齐下，让客户对物业放心。

　　二、房地产营销策划方案践行要点

　　1、注意以营销策划方案为基础

　　在方案设计完成之后，营销人员就需要遵循详细的设计方案实施具体的营销工作。在一般情况下，营销方案的践行需要严格按照设计中所涉及到的内容，这样更能够让营销工作具有科学性与条理性，保证营销质量。特别是对于一些设计质量非常高的营销方案来说，只有充分践行，才能够体现出方案中的优点，为营销工作带来独特的优势。通常营销人员只要能够遵循设计方案中的基本原则以及内容，那幺营销质量的“最低标准”则可以得到保证。

　　2、注意适当调整营销方案

　　房地产的营销工作因市场行情的波动而瞬息万变，很有可能前一段时间较为适用的营销方案，到了现在就不再适用了。对于这种情况，在营销策划方案的践行过程中，需要及时反馈到设计阶段，对营销方案进行设计调整，使其能够跟上市场变化的节奏。特别是在一些大型的楼盘营销中，客户人群跨度大、户型风格差别大，更需要在实际践行中根据具体情况调整更多类型的营销方案。比如说针对于年轻客户的营销方案，在指导针对于老年年客户的营销工作时可能就不再适用，如果依照固有的营销方案，那幺很有可能使得营销工作产生负面效应，甚至给客户留下不良印象。

　　3、注意丰富营销措施

　　房地产的营销工作是一门高深的学问，依据设计方案践行工作或者根据工作反馈调整方案，仅仅是营销工作的最基本内容，在此基础上，房地产开发商要提升营销工作质量，还需要进一步丰富营销措施，实现营销手段的多元化。多样化的营销措施在目前的许多地方得到了较为成功的应用，比如建立针对客户的沟通渠道，让客户能够方便通过网络、电话、短信等方式提出意见，以便于找出营销工作中存在的不足。另外，也可以加入针对于每一个客户的人性化关怀，比如在对客户来说具有重大意义的日子，为客户送上营销组精心准备的礼物，这样可以最有效地让客户感受到温暖，提升营销质量的效果十分显着。

　　结束语：

　　房地产营销工作中所包含的学问如瀚海烟波，并非只字片语可一言道尽，营销人员需要在日常的营销工作中不断积累，不断总结，才能够稳定地提升营销服务水平。特别是在当今房地产营销市场变化较大的背景之下，更需要在营销策划方案的基础上，了解方案，践行方案，根据具体的情况实施针对性的营销工作，并丰富营销手段，让客户在营销工作的影响下选择最适合自己的住所。

　　参考文献：

　　[1] 喻艳莉.平顶山市房地产市场营销策划中的问题与对策研究[J].市场论坛，20xx，（12）：53-54.

　　[2] 赵立辉.房地产营销策划存在问题与对策实施方案[J].科技信息，20xx，（5）：172，209.

　　[3] 陈洁芳.浅谈提高房地产营销策划效果的有效途径[J].世界华商经济年鉴·城乡建设，20xx，（2）：321.

　　[4] 马妮娜.20xx楼市新政策下的房地产营销策划思考[J].宿州学院学报，20xx，25（9）：21-22，90.

房地产营销策划方案11

　　一、前言

　　xx商业城项目是xx房地产开发公司开发的精品物业，将成为xx市北区的新型休闲地产商业的经典作品。

　　xx商业城座落于xx市城区北部的xx广场旁，是xx地产开发公司的新建项目。本项目占地xx平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为xx余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为xx多平方米，商业裙楼建筑面积约xx平方米，塔楼建筑面积约xx余平方米。项目总投资约xx万元。

　　经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的.整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。

　　二、项目营销总体策略

　　三、项目营销目标方针

　　根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。

　　1、树立一个新锐概念：休闲式购物商业。

　　2、倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。

　　3、提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。

　　四、销售目标

　　1、销售（招商）目标。

　　2、销售目标分解，根据项目的定位及施工进度计划，进行营销工作。

　　五、项目销售时机及价格

　　（一）项目入市时机及姿态。

　　1、入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在xx年xx月份房交会期间开盘（或xx年xx月），可以抓住xx年春季房交会、xx节等机会掀起第一个启动高潮；在xx节、xx年秋季房交会、xx等重要时期掀起新的销售高潮。

　　2、入市姿态：以全市乃至xx地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。

　　（二）价格定位及价格策略。

　　1、价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。

　　2、价格定位：整个商业项目的销售均价为xx元/平方米，其中起价为xx元/平方米，最高价为xx元/平方米。

　　3、价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为xx元/m2，尾盘销售变相略降。

　　六、宣传策略及媒介组合

　　（一）宣传策略主题。

　　1、个性特色：“xx商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。

　　2、区位交通：本项目地处xx广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。

　　3、增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。

　　（二）宣传媒介组合。

　　1、开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。

　　2、开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。

　　3、开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。

房地产营销策划方案12

　　营销策划主要包括了三部分服务内容：市场定位与产品设计定位，市场推广策划，项目销售策划(项目销售阶段)。

　　市场定位与产品设计定位：

　　根据前期市场分析，确定项目的`整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。

　　具体内容包括：项目总体市场定位、目标人群定位

　　项目开发总体规划建议、组团规划建议、交通道路规划建议、户型设计建议、整体风格建议、外立面设计建议、园林景观规划建议、社区配套设施、会所建议、楼宇配套建议、建议装修标准建议、装饰材料建议、物业管理建议等。

　　市场推广策划：

　　根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计(VI设计及宣传品、销售工具设计)，广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。具体内容是：

　　市场推广主题定位：市场推广主题、市场推广概念、项目核心卖点提炼、项目案名建议销售策略：开盘时机选择、定价方法、付款方式、销售组织、销售计划、销售控制

　　广告策略：广告推广阶段计划、广告推广目标、诉求人群、项目诉求重点、各类广告创意(报纸，户外，电播等)

　　媒体投放策略：媒体选择、媒体组合、投放预算、媒体计划、媒体排期

　　公关策略：媒体公关、软文撰写、公关活动策划、协助活动执行

　　项目销售策划(项目销售阶段)：

　　此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。

　　具体内容包括：

　　开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式

　　销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞

　　销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略

　　销售漏斗，布开营销网络，让访客变为业主

　　销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划

　　促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪

　　市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整，销售策略调整。

房地产营销策划方案13

　　一、项目销售广告目标

　　(一)总目标

　　根据本案营销宣传策略，通过切实、有效的广告安排，突出重点，彰显楼盘特点，提高本案的知名度与美誉度，支持本项目的销售工作。

　　(二)广告目标综述

　　1.树立楼盘整体形象，对市场客户及目标客户传播销售信息。

　　2.保证楼盘销售顺利进行，配合xx年全年的项目开发，并实现预期的销售目标。

　　3.树立本企业形象及本案项目的楼盘形象，强化本案“×××××”的居住理念及推广主题。

　　二、本项目产品特点及目标市场分析

　　(一)项目SWOT分析

　　经过对本项目的调查，得出如表8-7所示的SWOT分析结果。

　　表8-7 ××项目SWOT分析表

　　SWOT

　　分析结果

　　优势

　　1．中高档景观房地产定位，紧邻××学院，区域升值潜力与发展潜力较大，加之交通便捷，居者既能享受景观又能随时步入都市，享受都市生活的便捷

　　2．本案周边区域将是××市未来的大型文教区，文化氛围浓厚，人文气息可作为本案较大的卖点之一，良好的景观设置和深厚的文化内涵是本案两大重要优势

　　劣势

　　1．本案所在地离市区稍远

　　2．项目内不同品位的建筑类型融合在一起，建筑形态稍显繁杂，在一定程度上影响到本案形象推广的统一性

　　3．本案是招商引资引进的房地产项目，虽然开发商拥有雄厚的经济实力，但其知名度与信誉度有待提升，品牌的建立还需要一个逐渐被市场认同的过程

　　机会

　　1．××市经济的持续增长促使人们的居住消费观念日渐形成，房地产市场也已经发展到较为成熟的阶段，特别是20xx年××市的房地产价格增势强劲，全年度房地产价格增幅近40%，预示着××市的房地产市场进入到了一个快速增长的阶段

　　2．××市正在进一步拓宽城市空间，经济发展和城区面积的扩大促使××市正在往一个现代化的大城市方向发展，这也对本案是一个利好

　　3．××市距著名旅游城市××市仅一小时车程，处于该市“一小时交通圈”内，具有可挖掘的周边市场，可进一步扩大本案推广外延，广泛传播本案形象

　　4．本案在××市属于大规模景观楼盘，秀美景致与规模优势相结合，成就了本案在××市楼盘项目的卓越品质，使本案具有了塑造品牌的优秀基础

　　威胁

　　1．与本案处于同一区位的有“××”等三个竞争楼盘，其中“××”项目的建筑形态统一和谐，与本案众多建筑形态融合在一起的特点形成鲜明对比，给本案构成了一定的竞争压力

　　2．本案周边的楼盘项目虽可促使该区域形成一种统一的居住氛围，但也容易分散一部分目标消费群，弱化本案的影响度和推广度

　　3．××市人口有限，多年来房地产市场的蓬勃发展已消化了部分消费力，增大了本案的市场推广及销售风险

　　4．作为××市郊区的楼盘，本案所处区域要形成一个成熟的住宅区域还需要一定的时间，消费者对该地块也需要有一个认同的过程

　　(二)项目广告目标市场

　　根据本案的特点及上述的SWOT分析结果，初步确定本案的目标市场可包括：

　　1.第一目标市场：××市本地(包括城区和郊县城镇);

　　2.第二目标市场：××市周边地区(如××市等具有潜在购买力的地区)。

　　(三)目标消费群定位

　　在市场定位与项目定位相结合的基础上，将目标消费群锁定为以下人群。

　　1.按购房动机：(1)居住者;(2)投资者。

　　2.按地理位置：

　　(1)××市本地人及在××市工作的外地人;

　　(2)周边地区想将本案作为第二居所的人士。

　　三、本案的广告推广计划

　　(一)广告诉求重点

　　结合本案特点，在本案的不同销售阶段，将本案主题进行轮流展示，着力形象介绍，使其尽快被目标客户群所了解和接受。具体广告的诉求重点将从以下六方面突出。

　　1.项目的整体优势：可着重突出中高档景观楼盘和本市规模较大的'楼盘。

　　2.地貌布局：本案遵循自然生态法则进行布局，小区地貌独具特色。

　　3.生态环境景观：独特的景观生态环境是本案的一大亮点，在推广时应着重强调。

　　4.配套：本案拥有大型现代化购物商厦、大型景观休闲广场等完备的生活配套;与此同时，本案的智能化系统在本地也将是比较先进的。

　　5.人文氛围：毗邻×学院，同时这一区域将逐渐发展成为××市的文教区，是××市最具现代文明底蕴的城市板块，人文气息十分浓厚，为本案营造了一种强烈的文化氛围，这是本案最为珍贵的诉求点，应着重突出。

　　6.居住理念：本案所营造的是一种天人合一的居住理念，人与自然和谐相融是都市人居品质的极致彰显，倡导一种健康的生活方式也是本案的感性诉求点之一。

　　(二)广告表现

　　1.广告主题围绕本案“×××××”这一居住理念，在本案的不同营销阶段设置不同的推广主题，包括上述几大诉求点以及本案的销售进展情况。

　　2.广告主导概念：秀丽的自然风光条件与浓厚的人文氛围完美结合。

　　3.广告表现原则

　　(1)诉求单纯形象力求突出产品品牌与产品本身的形象，文字感性而具有说服力。

　　(2)风格统一化：从传播的媒介上整体考虑统一风格，包括选用的图片、图形、字体、色彩和编排样式。

　　(3)系列化：在项目整个营销过程中，根据项目的开发阶段，按推广的节奏，分为几个推广单元，形成单元系列，以加强每个阶段的推广与诉求重点，同时将本案各方面的优势点分章节进行有侧重的展示，让人们能强烈、全面地认识、认同本案所独具的优势与品位。

　　(4)广告诱导重点：着重分阶段提示“××项目”针对各个目标消费群对自身价值的定位，界定自身价值、生活阶层、生活品位等一系列针对个性的诉求，以提供充分的心理暗示，贴近目标消费群的心理期待，引导其采取购买行为。

　　(三)广告媒体发布计划

　　电视、广播、报纸、户外和车体等广告的表现形式都将成为本案可选择的宣传推广媒体，形成全方位的强大推广媒体组合。

　　在本案各销售阶段媒体配合情况如表8-8所示。

　　表8-8 本案各销售阶段媒体配合情况表

　　销售阶段

　　具体情况

　　引导期

　　首期推向市场，广告运用以一些新闻报道、大型户外媒体和售楼部的全面启用为主，结合项目奠基这一市场机会点

　　公开期

　　楼盘正式推向市场，广告媒体的安排转向以报刊媒体为主，同时可配合一定的促销活动

　　强销期

　　各种媒体攻势互相配合、全面展开，推广重点围绕销售进展情况开展。在客户对本案了解的基础上，强化本案影响力，促使销售迅速扩大

　　持续期

　　广告媒体的投放减少，销售上的广告宣传主要依靠前期剩余的户外媒体和印刷媒体维持

　　(四)广告分期

　　本案广告将依据市场销售情况及销售周期采取各阶段不同的广告活动，使受众全面透彻地掌握本案信息，同时节省一定的广告费用。鉴于本案大型景观住宅的定位，在本年度内的广告分期建议如表8-9所示。

　　表8-9 ××项目广告分期情况表

　　阶段

　　日期

　　媒介运用

　　广告主题

　　导入期

　　3月中

　　至7月中

　　户外大型广告牌：设置在××市区主干道上，引导型广告建议尺寸在20米×10米

　　预告开盘日期；本案的总体规划优势；着力介绍本案形象，塑造本案品牌及企业品牌形象，使消费者对本案有一个整体的把握与了解；重点是感性、概念性的诉求，强调的是楼盘整体的品牌形象和企业形象

　　现场看板：在工地搭设大型看板，营造现场气势及销售气氛

　　墙体广告：在工地现场设置，推广楼盘和企业形象，吸引周围群众注意，依据现场实际情况设置尺寸

　　报纸广告：在《××日报》上发布以软新闻方式为主的广告，使受众对本案有一个基本的了解，开工奠基建议以整版平面报纸广告的形式实施

　　灯厢广告：在环城北路的主干道两旁，每50米设置一对路牌，共40对

　　道旗制作：沿××市主干道布置

　　售楼中心：售楼处及样板房设计布置完成，营销道具准备完毕

　　公开期（导入期后1周左右）

　　7月底至10月中

　　报纸广告：主要以《××日报》为主，时间配合项目的开发进程来实施

　　各个主题以系统的方式连续展开：开盘信息；楼盘形象宣传；本案的规模优势；本案优越的自然环境景观及浓郁的文化氛围；本案配套优势

　　夹报：每个月一次，以夹报形式推广，加深受众印象

　　电视媒体：××市电视台专题报道，开盘时向各大媒体发布开盘信息，配合公关活动进行楼盘强势宣传，强化楼盘形象

　　活动：在开盘当日举办开盘庆典仪式

　　强销期

　　10月底至春节前后

　　报纸广告：整合公开期报纸媒介投放策略，《××晚报》与《××报》配合进行，每月两次投放

　　本案价格优势；本案热销进展情况；与公开期相一致的规划优势、环境景观优势、配套优势等

　　广播：在主要广播媒体上发布，选择早晨及晚上八点左右

　　电视媒体：××市电视台专题报道

　　海报：定点定区域发送关于楼盘信息的海报，对诉求对象做密集轰炸，扩大影响面

　　活动：可举办促销活动，加强本案影响力，或参加房交会

　　持续期

　　11月中

　　报纸广告：每半月投放一次广告

　　销售单位信息；价格优势；热销情况

　　电视媒体：××电视台专题报道

　　四、本案的广告费用的预算

　　根据以上该项目的广告策略，整个项目开发和市场推广的总费用以控制在总的销售额的1.5%左右较为合适。如果房地产市场发生较长时间的低迷状态，则本案总的广告预算将做相应的追加调整。

房地产营销策划方案14

　　一、项目建设说明

　　空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。

　　二、项目选择地理位置概况

　　该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心20xx多米。

　　三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位

　　1、市场需求状况

　　(1)、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。

　　(2)、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。

　　(3)、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/。

　　2、开发策略定位

　　(1)、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。

　　(2)、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。

　　(3)、建筑风格、绿化、景观具有特色。

　　(4)、较好的施工质量。

　　(5)、科学的物业管理。

　　四、项目建设规模、小区规划、建筑风格

　　1、建设规模

　　规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米(其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米)，住宅户型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。

　　2、小区规划、建筑风格

　　(1)、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。

　　(2)、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用(尤其沿街楼面)，建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。

　　(3)、小区的'绿化、景观园林设计有特色，观赏性强。设有体育、健身场地及设施。

　　五、环境影响、风险分析及防范措施

　　1、环境影响

　　符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。

　　2、风险分析

　　(1)、小区规划规模较大，超过当地的要求，造成开发房屋积压。

　　(2)、工地建设风险，工程建设及工期是本项目的主要工程建设风险，建设中招投标的实施成功与否将直接关系到工程造价和质量，工程如果延期将影响项目的资金回收。

　　(3)、户型设计与市场需求不对接，造成房屋积压。

　　(4)、周边企业入驻数量不足，需求量不大。

　　3、防范措施

　　(1)、充分进行市场调查(户型面积需求，园区规划绿化需求，价格需求等)。确定合理开发规模及户型面积分类。

　　(2)、抓好前期规划及施工图设计，使设计先进、符合市场需求。

　　(3)、抓好施工、监理工作，保证施工质量及施工工期。

　　(4)、加强对园区企业的招商引资及周边企业的调查，加速有关配套设施的建设。

　　六、建设成本、销售、税金、利润估算

　　1、建设成本估算：

　　(1)、住宅按900元/(砖混)：58485×900元/=52636500元。

　　(2)、商业建筑1200元/(框架)：17683.98×1200元/=21220776元。

　　(3)、车库、物业等1100元/：车库7922.88，物业450(其它640)，计：9013×1100元/=9914300元。

　　(4)、土地成本：270元/×41568.8=11223576元，单位建筑面积地成本：132.5元/。

　　(5)、前期费：规划设计费：3元/(含外网竖向)，审图费：2元/，防雷检测费：1元/，测绘费：2.72元/，质量监督费：1元/，环保相关费、环保评估费、项目立项报告费：0.6元/，公司费用(工资、招待费等，计180万元)21.29元/，广告费：100万元，即11.82元/;

　　其它费(暂设、围挡、临时道路、水、电等)：65元/。

　　土地契税(5%)：56万元，即6.62元/，消防管理费：2元/，设计费：8元/，勘察费：1元/，监理费：6元/

　　质检费：2元/，总计：134.5元/。

　　(6)、小区配套费：

　　①小区道路(含照明)，30元/。

　　②小区绿化景观，15元/。

　　③小区外网：给水10元/、排水10元/、雨水10元/、消防20元/。

　　④小区供热一次费：40元/。小区供电：90元/。(含有线电视、电话、网线、监控)。消防：40元/。人防：35元/。

　　上述计300元/(建筑面积)。

　　(7)、住宅成本计：900+132.5+134.5+300=1467元/，总费：1467×58485=85797495元。

　　商业成本计：1200+132.5+134.5+300=1767元/，总费：1767×17683.98=31247592元。

　　车库成本计：1100+132.5+134.5+300=1667元/，总费：1667×9013=15024671元。

　　总计：132069758元，计6.65%贷款利息，总计：140852397元。

　　2、销售估算：

　　(1)、住宅：按2300元/×58485=134515500元;

　　(2)、商业：按3800元/×17683.98=67199124元;

　　(3)、车库：按2700元/×9013=24335100元;

　　(4)、总计：226049724元。

　　3、利润估算：

　　(1)、销售利润：226049724-139201524=86848200元。

　　(2)、税金：暂按下三项计：

　　①营业税：5%

　　5%×226049724=11302486元。

　　②所得税：25%

　　25%×86848200=21712050元。

　　③城建、教育附加税8%：

　　8%×11302486=904198元。

　　(3)、税后利润：

　　86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。

　　七、项目资金运作

　　1、项目初期投资

　　(1)、土地费：270元/×415068=1122.3万元

　　(2)、前期立项、规划、勘察、设计、审图、消防审查、公司费用、广告费等计：420万。合计：1542.3万元。

　　2、项目的融资

　　(1)、对工业园区已建厂房1-2#，6-11#租赁、出售。

　　(2)、对工业园区规划厂区进行租赁、出售。

　　(3)、寻找共同开发的合作伙伴，对方出资，我方出地，负责立项、规划、设计、施工、监理、竣工、归档等全方位服务，达到利益双赢。

　　(4)、房屋销售过程融资。

　　(5)、银行抵押贷款。

　　八、项目实施原则及建设周期

　　1、项目实施原则

　　(1)、严格执行建设程序，统筹安排各项工作。

　　(2)、重点抓规划、方案、施工图设计，做到设计合理，技术先进。

　　(3)、严把施工质量关，质量与进度协调统一，保证质量，按时完工，交付使用。

　　2、建设周期

　　(1)、20xx年3月20日-3月25日，地质勘察。

　　(2)、20xx年2月1日-4月1日规划、设计及施工图设计阶段。

　　(3)、20xx年4月1日-4月15日审图、图纸交底。

　　(4)、20xx年4月15-10月25工程施工阶段，10月25日全部竣工交付使用。

　　九、销售策划

　　1、销售宣传的重点区域：金城江区

　　2、及时开展销售宣传，准备工作(20xx年1月1日-3月1日)，3月1日开始正式销售宣传。

　　3、销售中心办公室，内有小区规划图(景观、园林)沙盘，各种户型沙盘展示(20xx年2月20日做完)。

　　4、多方位广告宣传

　　(1)、网上宣传：平面效果图、户型图、销售价格及相关说明。

　　(2)、通过媒体(报纸、广播、电视)，销售宣传册，单体广告板，路灯广告板宣传。

　　5、与百旺经济开发区、金城江区协商，由金城江开往东江镇、空气家苑小区的相关公交车，在小区门前设站。

　　十、项目立项结论

　　通过以上论述，该小区建成后，能够达到对工业园区的企业有利生产，方便生活。能够起到促进中小企业入驻工业园区，拉动百旺经济开发及金城江区经济作用。

　　本项目在周边企业入驻具有一定数量，且有相应配套设施，户型平面布局合理，户型面积适宜，建筑风格高雅，颜色搭配合谐，观赏性强的景观园林，优良的施工质量，科学的物业管理，把握好销售市场，其项目是可行的。

房地产营销策划方案15

　　一、目的及意义：

　　十周年是一个企业发展的里程碑，恰是时候回顾历史，展望未来。而且借此契机提升企业知名度，大力打造企业和品牌形象，可谓师出有名，机遇难得；借助活动平台，宣传x总经理荣获“中国mba英雄”，塑造公司管理层的统帅风范和领导魅力；促进公司和俱乐部目标会员的感情交流，为即将成立的俱乐部奠定基石，对俱乐部的传播和推广大有裨益；为x现代城网罗人气和客户资源，以便顺利打开市场；高尔夫是健康时尚的体育运动，历来为高端人士所推崇，举办高尔夫球比赛能够充分彰显x公司和x城的不凡品位。

　　二、主题和口号：

　　主标语：网聚现代商务英雄——采用的标语与x现代城推广主题语相互呼应，突现与会者在现代商界的尊贵地位，同时表明这是一次精英的会聚。

　　参考标语：

　　1、商务英雄聚精之源

　　2、重塑现代商务文明

　　三、时间：

　　20xx年7月25日（有待最后确定）；

　　地点：x高尔夫球场，x宾馆（新闻发布会及联谊会地点）

　　四、活动对象和规模：

　　本次活动的主要对象是在x商界出类拔萃的高层人物和具备消费能力及购买能力的客户。为了发挥媒体和口介的'传播作用，邀请一定数量的新闻记者和原x公司所开发项目的业主（如x湾、x花园、x等）。

　　1、x商界领袖人物（人数）

　　2、意向大客户（人数）