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干货!深圳二手房交易流程(图解)
在深圳的二手房屋买卖交易中 ,因为细节和特殊情况常发,即便是熟练的人也会容易出现失误。因此想要成功避坑,交易流程需要弄清楚。下面是二手房交易流程全解。
二手房交易流程:
二手房交易周期:
注意事项:
1、产权清晰无瑕疵
在交定金之前,必须经过查档并得到确定答案(中介义务),产权清晰(无查封,无产权共有人等)。目前深圳二手房清晰的产权有两种,一种是红本在手不欠银行任何按揭款。第二种是抵押,目前还在银行正常按揭。存在抵押查封等情况,属于有瑕疵的产权,应马上停止交易。
2、购房者有购房资格
购房者需要评估自己的购房资质:
A、深户或者非深户有五年连续缴纳社保或者个人所得税。
B、深户家庭为单位可以买2套房子;
C、非深圳家庭为单位只能买1套;
D、商务公寓不限购不限贷(买多少套都可以,每套首付五成,年化率上浮10%以上)。
3、定金合同没毛病
定金的金额,之前是不超过20%,现在政府规定,缩减到不超过总成交价的5%。并且无论和卖方是什么关系,不管卖方红本在手,还是正在按揭,定金都要要交由双方制定的第三方(相信的中介公司或银行)进行监管,注意首期款必须在银行的二手楼资金监管帐户中监管。
在合同环节,租约也是一个比较容易发生的问题,由于租客享受优先购买权,因此一定要让业主出示租客所签订的放弃优先购买权的证明,如果业主没有签,即便发生状况业主赔偿双倍定金,也会贻误购房时间。
交房保证金一定要预留,这是对卖家交楼的基本约束。定金预留金额多少视情况而定。比如房子装修特别漂亮,可能刮掉一块漆都要花几千至几万修补,可以留多一点。如果毛坯房,担心的只是物业,水电等费用,可以少留一点。
在买房签订《认购书》时,务必留意认购书中写的是“定金”还是“订金”。定金具有法律约束性。如果对方违约,得双倍赔偿。如果是订金,只是意向金是不具有约束力的,如果说卖家有其他的买家的话,也可以卖给其他人。
4、共有权人得分清
如果卖家是个人产权,只需要个人签字。但如果是已婚状态,必须出示配偶同意出售证明。这就涉及到,如果房产证上有两个人或三个人的名字,但只有一个人到场签了字,是没有效益的。必须所有的产权人权利都到场把字签好了之后,合同才生效,如果另外两个人没办法到现场签字,就需要出具国家公证处全权委托工作书,夫妻关系也不例外。
如果业主是离异状态,需要提供离婚协议书,即财产分割证明。证明上会明晰其处分权,有百分之百的处分权,一个人签字的交易合同才是生效的。
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